Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Читать еще:  Интернет-эквайринг

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества. Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.

Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.

По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Функции обеспечительного платежа при получении имущества в аренду

Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку. После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере ___________ в срок до ___. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за __________ месяц срока действия договора аренды».

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору. Например, организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на один год с 01.04.2014. Согласно условиям договора арендатор до 10.04.2014 перечисляет обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы — 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. Данная сумма будет зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения.

Необходимо учитывать, что при перечислении обеспечительного платежа арендатора ожидают определенные налоговые последствия.

При передаче арендодателем имущества арендатору право собственности на это имущество к арендатору не переходит, следовательно, такая передача имущества арендодателем и возврат его арендатором не является реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Соответственно, при получении и возврате арендованного имущества каких-либо последствий в налоговом учете арендатора не возникает.

Сумма перечисленного обеспечительного платежа, засчитываемого в счет будущей арендной платы, по сути, является предоплатой (авансом). Следовательно, при перечислении обеспечительного платежа при применении метода начисления расход в налоговом учете не признается (п. 14 ст. 270 НК РФ).

Сказанное в равной степени относится и к организациям, применяющим специальные режимы налогообложения, например, в виде упрощенной системы налогообложения (УСН; объект налогообложения — «доходы минус расходы»).

Так, при использовании кассового метода при УСН оплата является одним из условий для признания расхода. При этом оплатой признается прекращение встречного обязательства арендатора перед арендодателем по арендной плате (п. 3 ст. 273 НК РФ). На дату перечисления обеспечительного платежа встречного обязательства арендодателя перед арендатором нет. Поэтому при перечислении обеспечительного платежа при кассовом методе расход в налоговом учете также не возникает.

Что учитывается «за балансом»?

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды . При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект основных средств, полученный организацией по договору аренды, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, согласованной сторонами и указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010)).

Предположим, что объект аренды оценен в 1 млн руб. В бухгалтерском учете будут отражены следующие проводки (табл. 1).

Таблица 1. Учет объекта аренды в бухгалтерском учете

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Съем жилых и нежилых помещений уже давно стал нормой в современном мире. Такого рода сделки сопровождаются составлением соглашений. Договор аренды является одним из популярнейших соглашений между гражданами в нашей стране. Конечно не всегда найденное помещение может полностью соответствовать всем требованиям и желаниям арендатора. Арендатор может выполнить «перестройку» имущества под свои потребности, тем самым проведя улучшение его характеристик. Как результат цена этого имущества повышается. Поэтому лучше понять, что представляют собой отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Стоит также отметить, что такого рода улучшения обладают определенной спецификой в их учете по налоговым нормам.

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

  • оборудование для касс и сейфы,
  • не постоянный металлический навес,
  • системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники,
  • пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции,
  • электронно-световые стенды,
  • счетчики потребления электроэнергии,
  • витрины,
  • межкомнатные двери,
  • наружные вывески и прочее,
  • перегородки внутри комнат,
  • изменение пространства.
Читать еще:  Доверенность на реализацию прав участника ООО

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

  • проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления,
  • усовершенствование напольного покрытия,
  • переустановка дверей,
  • результат перекраски окон и стен в помещении,
  • реконструкция фасада,
  • приведение в порядок электроснабжения,
  • благоустройство окружающей территории.

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

  • необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми,
  • нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше,
  • необходимо будет указать цену.

Не всегда судебный процесс может адекватно оценить ситуацию, решить какие работы необходимо отнести к какому типу улучшений. Здесь сможет помочь профессионал, который даст заключение. Стоит также помнить, что определенные работы могут быть включены в стоимость имущества. Тогда их нельзя назвать неотделимыми. Это в принципе достаточно спорный вопрос.

Отделимые улучшения арендованного имущества. Особенности выполнения

Когда действующий собственник решил выполнить отделимые улучшения, то они уже по праву считаются его собственностью. Но нужно сказать сразу, что соглашение об аренде может описать все по-другому. Если такое согласие есть, то после окончания срока договора, он может затребовать возмещение этих финансовых потерь. Помните, что соглашение об аренде может по-разному определять правовой исход этих ситуаций.
Для того, чтобы обе стороны смогли себя обезопасить, нужно оформить согласие для совершения улучшений имущества в письменном виде. Его выполнение можно начать только после согласия арендодателя. Тогда это будет правильным для обоих сторон.

Не дожидаясь подтверждения о согласии от владельца на выполнение ремонта можно, если сложилась срочная ситуация. Также это можно выполнить, если владелец не выполнил свои обещания по его осуществлению.

Что такое неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества мы разобрались, теперь можно определиться с обязанностями со стороны арендатора и арендодателя.

Обязанности сторон

Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:

  • то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
  • то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.

Усовершенствование имущества, которого находится в аренде, подразумевает не только лишь выполнение работ. Это может быть также как разновидностью формы арендной платы, помимо того, что есть фиксированная сумма, иногда используют такие возможности. В соглашении об аренде, которое составляется, может быть указана возможность соединения нескольких форм арендной платы.

Цена произведенных работ по усовершенствованию помещения, которые сделал арендатор с использованием арендодателя, входит в счет суммы арендной платы. Все произведенные работы необходимо будет в обязательном порядке произвести документально. В заключенном соглашении должен быть в наличии пункт том, что может быть обязательное улучшение имущества.

Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет. В таком случае даже решение в судебном порядке этого вопроса приведет к правоте арендатора.

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения. Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

  1. Если они признаны неотделимыми.
  2. Если выполнены за собственные средства.
  3. Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения. Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества. Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Улучшения, которые выполняет не собственник

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу. Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке. Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона. Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

В заключении можно сказать:

  1. Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
  2. Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
  3. Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать. Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств.

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Определение понятия и подробная инструкция по оформлению.

Аренда квартиры предполагает принятие во временное хранение имущества, находящегося в ней и возможность его улучшения.

Что такое неотделимые улучшения взятого в аренду имущества, как они оформляются и компенсируются, читайте в сегодняшней статье.

○ Что такое неотделимые улучшения?

Улучшениями является изменения, которые повышают ценность имущества. В соответствии с законодательством, отделимыми являются внесенные в имущество улучшения, которые арендатор может забрать с собой после окончания арендного договора (унести или демонтировать).

При этом имущество, полученное во временное хранение остается неизменным. Сюда входит покупка мебели, осветительных приборов, установка дополнительного оборудования (при условии, что при этом не требуется вносить кардинальные изменения в имеющееся имущество).

В отличие от них, неотделимые улучшения не могут быть устранены без нанесения вреда полученному во временное хранение имуществу.

  • «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ)».

Примерами такого улучшения может быть:

  • Пристройка к жилому дому дополнительного сооружения, которое останется в собственности арендодателя.
  • Замена труб, батарей, окон или дверей в арендованной квартире – после окончания срока действия арендного договора все это останется в собственности хозяина.

○ Как оформить неотделимые улучшения и получить компенсацию?

В арендном договоре следует прописать точное определение неотделимых улучшений. Потому что нередко бывает так, что арендатор пытается выдать за улучшение проведенный ремонт. Здесь важно учитывать, что ремонтные работы не наделяют предмет новыми качествами и не улучшают его технические характеристики, соответственно улучшением имущества он считаться не может.

Разрешение на проведение улучшений необходимо прописать в договоре, потому что без этого хозяин не обязан компенсировать траты на них.

  • «Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст. 623 ГК РФ)».

Отдельно нужно подумать о том, каким образом доказать осведомление арендодателя о проведении неотделимых улучшений. Для этого есть несколько вариантов.

✔ Фото или видеодоказательства.

Случаи, когда доказательства того, что хозяин поставлен в известность о проведении подобного рода работ, зафиксированы современными технологиями достаточно редкие. Однако на их юридическую силу подобный факт не влияет.

Поэтому если вы сможете сделать запись разговора о получении согласия на улучшения от хозяина, она будет служить доказательством вашей правоты и возможности получить компенсацию в суде.

✔ Показания свидетелей.

Это еще один способ доказать, что хозяин был осведомлен о планируемых улучшениях и дал на них свое согласие. Свидетельские показания будут достаточным основанием для требования компенсации за понесенные финансовые траты на улучшения в случае, если хозяин отказывается добровольно возмещать их.

✔ Дополнительный договор.

Составление дополнительного соглашения является самым простым и надежным способом закрепить право арендатора на возмещение своих трат.

Важно учитывать, что если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то и дополнительный должен пройти ту же процедуру. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

В данном договоре перечисляется список планируемых улучшений и их компенсация.

✔ Зачет стоимости улучшений в арендную плату.

В дополнительном договоре стороны могут также договориться о вычитании стоимости работ из арендной платы, что снизит расходы арендатора. В этом случае необходимо дополнительно составить график платежей или фиксировать каждую передачу денег распиской. В последнем случае важно указать в документе основания для получения финансовых средств. Это нужно для того, чтобы впоследствии у арендодателя не было возможности классифицировать полученные средства, как плату за проживание.

✔ Передача необходимой суммы арендодателем или самостоятельные улучшения.

Способ проведения улучшений регулируется составленным договором. Допускается как получение средств от арендодателя на создание неотделимых улучшений, так и проведение их своими силами.

Читать еще:  Прием на работу дистанционного работника

Выбранный вариант также должен быть документально засвидетельствован. В случае возникновения разногласий подобное подтверждение будет считаться основанием для принятия решения.

✔ Указание на неотделимые улучшения в договоре аренды.

Если стороны изначально договариваются о проведении определенных видов работ, то вместо оформления дополнительного соглашения можно прописать подобные условия в основном договоре.

В этом случае также нужно указать:

  • Список объектов, подлежащих улучшению.
  • Предварительный расчет стоимости работ (учитывается цена материалов и работы).
  • Сроки осуществления улучшений.
  • Порядок оплаты (кто будет нести финансовые расходы, и в каком порядке они будут оплачиваться).
  • Факт наличия договоренности о проведении работ между сторонами (от этого напрямую зависит возможность получения компенсации).
  • Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по данному виду работ (указать не только необходимость компенсации, но и ее объем, а также сроки передачи).

Также можно прописать в договоре универсальное условие, которое будет означать, что хозяин изначально согласен на все улучшения, которые будет проводить арендатор. Это избавляет стороны от необходимости каждый раз составлять соглашение о проведении работ и фиксировать факт согласия арендодателя на них. Однако в случае возникновения правовых споров такая позиция может быть достаточно спорной.

○ Как рассчитать стоимость неотделимых улучшений?

При расчете учитывается средняя рыночная стоимость материалов и ремонтных работ. На их основании делается предварительный подсчет финансовых средств, необходимых на улучшения.

По факту проведения работ в эти расчеты могут быть внесены корректировки. Для этого нужно подготовить чеки об оплате, на основании которых будет произведена доплата в случае необходимости.

○ Налогообложение и бухгалтерский учет.

Если арендатор является юридическим лицом, ему необходимо учесть компенсацию при бухгалтерском учете и уплате налогов. Здесь принимается во внимание, что данный вид улучшений является собственностью арендодателя и должен быть возвращен ему в определенный момент. При исчислении налогов они считаются переданным:

  • В день подписания акта приема-передачи результатов проведенной работы по улучшению.
  • В день фактического возврата имущества его владельцу.

В учет принимается более ранняя дата.

Окончательный расчет зависит от факта получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Если владелец дал свое согласие на них, то учитываются доходы и расходы от арендованного имущества, а сумма возмещений будет равна прибыли от реализации на дату передачи имущества. НДС рассчитывается в размере 18% от стоимости исчислений.

Если собственник согласен на улучшения, но не собирается их оплачивать, то при вычислении налога на прибыль учитывается амортизация имущества.

Если же владелец не дал согласия на улучшения, их стоимость не может быть нигде учтена.

○ Арендодатель отказывается выплачивать компенсацию.

Возможность требования компенсации зависит от наличия согласия собственника на проведение улучшений и его письменного закрепления. Если арендодатель нарушает условия договора (как основного, так и дополнительного), отказываясь от компенсации, можно потребовать выплаты средств в принудительном порядке. Для этого нужно:

  • Направить досудебную претензию с требованием о компенсации.
  • В случае отсутствия реакции, направить исковое заявление в суд.
  • Приложить к иску доказательство получения согласия владельца.

Если в ходе судебного разбирательства суд решит удовлетворить иск, арендодателю придется выплатить компенсацию в установленном судебным решением размере. Выплата может производиться любым удобным для сторон способом.

Если же арендодатель отказывается возмещать улучшения, на которые он не давал согласия, арендатору остается только попытаться прийти к соглашению путем переговоров. В данной ситуации суд встанет на защиту владельца, поэтому обращение в судебные органы не имеет смысла.

Таким образом, возможность компенсации за неотделимые улучшения, проведенные арендатором, напрямую зависят от того, согласен на них собственник недвижимости или нет.

○ Советы юриста:

✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения?

Факт передачи финансовых средств может быть зафиксирован распиской, которую от руки пишет получатель денег (в данном случае арендатор) либо банковской выпиской, в случае безналичного расчета.

✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации.

Для достижения договоренности в данном вопросе необходимо изучить средние рыночные цены на материал, который будет использоваться и рыночные работы. По факту их выполнения необходимо представить владельцу чеки, подтверждающие стоимость улучшений.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Рассказывает Виктор Бочеев, юрист-консультант компании «Что Делать Консалт» в выпуске программы «Находим ответ».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector