Учет неотделимых улучшений у арендатора и арендодателя

Учет неотделимых улучшений у арендатора и арендодателя

PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений у арендодателя и арендатора

В современном обществе арендные отношения до сих пор имеют широкое распространение. Это касается не только компаний, но и частных лиц. Предприятия часто осуществляют свою деятельность на арендованных площадях. В процессе работы проводятся улучшения пространства в соответствии с потребностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91 . Это быстро и бесплатно !

Общие сведения о неотделимых улучшениях

К группе неотделимых улучшений относят изменения в качестве, из-за которых объект становится ценнее. На что направлены такие виды улучшений?

  • Наличие более широкого спектра по функциональным возможностям.
  • Лучше технические свойства и параметры.
  • Усовершенствование.

После выполнения ремонта никаких новых качеств объекты в этом случае не приобретают. И технические характеристики не претерпевают сильных улучшений. Потому ремонт и не относится к неотделимым улучшениям.

Такими улучшениями считают:

  • Техническое оснащение.
  • Модернизацию.
  • Реконструкцию.
  • Достройку.
  • Дооборудование.

Как выселить человека из квартиры? Какие основания для этого нужны читайте в материале по ссылке.

Неотделимыми изменениями считаются такие виды улучшений, которые потом нельзя будет демонтировать, либо изъять без серьёзного разрушения объекта.

Правила учёта улучшений у арендаторов

В данном случае главное требование – наличие согласия в письменной форме от арендодателя. Такое согласие оформляют в виде отдельного документа, либо как дополнительное соглашение.

Среди наиболее благоприятных ситуаций – согласие со стороны собственника не только на сам ремонт, но и на компенсацию средств, хотя бы частичную.

Тогда именно у собственника возникают обязанности по начислению амортизации. По окончании арендного срока объект недвижимости возвращают собственниками, в том числе – проведённые улучшения. Как быть с учётом налогов?

Как оформить дачу в собственность? Порядок действий смотрите в этой статье.

Этот момент важен, даже учитывая то, что изначально собственником неотделимых улучшений служит арендодатель.

Налоговые органы в этом случае требуют совершения нескольких действий:

  1. Начислить НДС со стоимости улучшений согласно рыночному показателю.
  2. Включение компенсационных сумм в состав реализационной выручки. Это делается на тот же день, когда подписывается акт, подтверждающий приём работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

Если расходы не компенсируются, стоит ли дальше арендовать имущество?

Тогда арендатор зачисляет неотделимые улучшения на собственный баланс. Амортизационные процессы не останавливаются всё время, пока действует арендное соглашение. Отдельно занимаются установлением срока полезного использования, на основании специально введённого классификатора.

Амортизируемые капитальные вложения не предполагают применения специальной премии. Но в суде такое положение может быть оспорено.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры? В каком случае это нужно учитывать вы узнаете по ссылке.

Можно продлить договор аренды:

  • Перезаключив договор по новой.
  • Продлевая срок действия первоначального документа. Решают это составлением допсоглашения, после чего арендатор продолжает эксплуатацию имущества.

Во втором случае начисление амортизации продолжается по обычной схеме. Иначе такие начисления перестают рассчитываться, когда своё действие прекращает первый договор. Даже если не был составлен акт о непосредственной передаче самих неотделимых улучшений.

При аренде недвижимости договора со сроком в 12 месяцев и более требуют обязательной госрегистрации. Это необходимо, даже если соглашение заключено на 11 месяцев, а потом его продляют.

Иначе невозможно признать расходы, связанные с этим договором. Но в суде можно доказать, что регистрация для продлённых документов не нужна.

Как быть с потерями в остаточной стоимости?

Типичный пример – окончание арендного срока при наличии улучшений, не до конца прошедших амортизацию. Тогда остаточная стоимость улучшений не может быть учтена в расходах, связанных с налогом на прибыль.

Есть несколько вариантов действий при расторжении договора.

  1. Демонтаж улучшений. Но даже в таких ситуациях не стоит ждать появления на счету стоимости остатков.
  2. Когда улучшения дают собственнику на безвозмездной основе. При этом составляется акт приёма и передачи. Стоимость ценностей, переданных на безвозмездной основе, в расходах тогда учёту не подлежит.

От чего может защитить страхование дачи? Порядок страхования и условия смотрите здесь.

Имущество, подлежащее выкупу

При окончании срока действия арендного договора имущество часто выкупается арендаторами. Продолжаются ли амортизационные процессы для неотделимых улучшений в этом случае? Одно время ответ у чиновников на этот вопрос был только отрицательным.

Но в 2012 году вывод в таких ситуациях поменялся, в лучшую сторону. Но решение вопроса предполагает соединение недоамортизованных сумм с первоначальной стоимостью объекта, для которого оформляется выкуп.

Работы в арендованном помещении.

Как проводится учёт у арендодателя, если арендатор решил улучшить имущество?

Расходы по этому вопросу отражаются в документах по тем же правилам, что и затраты, связанные с реконструкцией и достройкой, модернизацией объектов.

Такие улучшения имеют стоимость, которая может увеличивать первоначальную цену объекта. Тогда их списывают в дебет счёта 01. Учёт на этом счёте может проходить обособленно. В этом случае надо открывать отдельную инвентаризационную карточку.

При наличии компенсации прописывать траты надо с дебетом счёта 08 и кредитом счёта 60(76). Обязательно указание размера, в котором проводилась компенсация. Если же компенсация отсутствует, то применяют общий порядок.

Где выдают свидетельство о праве собственности на квартиру? Куда обращаться для получения читайте по ссылке.

Такие улучшения не учитываются в расчёте налога на прибыль. Арендодатель получает данные улучшения безвозмездно. Потому он и не вправе принять к вычету сумму НДС.

Как быть с бухгалтерским учётом?

Отдельными инвентарными объектами будут считаться неотделимые улучшения, являющиеся собственностью арендатора. Для введения их в эксплуатацию руководитель предприятия издаёт отдельный приказ.

Используя в качестве дополнения акт приёма-передачи ОС-1. И инвентарную карточку ОС6. Важное требование – соответствие между улучшениями и критериям основных средств.

  1. Дебет 001. Основное арендованное средство отражается на балансе.
  2. Счёт 08 используется для сбора первоначальной стоимости. Показатель имеет вид произведённых затрат, суммы по факту.
  3. Тогда будет дебет 08. А кредит имеет цифры 69, 70, 10, 76, 60, 23.
  4. После этого переходят к вводу в эксплуатацию. И ставят дебет 01- кредит 08.

Полезное использование определяется в зависимости от оснований общего характера. Либо оно будет примерно таким же, как и срок аренды объекта.

Имущество вместе с улучшениями переходит обратно арендодателям, когда срок действия основного соглашения заканчивается. Самим арендаторам рекомендуется относить стоимость остатков к прочим расходам.

Отдельным объектом учёта могут становиться улучшения, для которых не провели компенсацию. Этот вопрос можно решить и, увеличивая первоначальную стоимость объектов.

Как восстановить документы на квартиру в случае порчи, утери или кражи? Пошаговая инструкция в данной публикации.

Тогда проводки выглядят так.

  1. Когда имущество возвращают арендодателю, ставят Кредит 01.
  2. Выбытие ОС идёт по Дебету 01. Кредит 01 применяют, списывая первоначальные улучшения.
  3. При списании начальной амортизации ставят Дебет 02 – Кредит 01.
  4. Стоимость остатков от улучшений списывается так– Дебет 91-2, Кредит 01.
  5. Если для рыночной стоимости начисляют НДС – Дебет 91 – Кредит 68.

Какие риски связаны с НДС?

Они вытекают из части положения в статье 256 Налогового Кодекса. Если при начислении налога не принять к расчёту затраты на неотделимое улучшение, то будет весьма проблематично доказать, что средства должны быть признаны объектами НДС. Контрольные органы внимательно следят за тем, как проводятся расчёты в данной сфере.

Часто собственники бывают заинтересованы в указании полной стоимости. Например, если необходимо легализовать прибыль перед тем, как собственник отправится в зарубежные страны. В связи с этим повышаются затраты на нотариальные услуги, связанные с объектом и оформлением документов на него.

Получение компенсации за проведение неотделимых улучшений возможно. Но только в случае грамотного регулирования вопроса, ещё в момент проведения переговоров.

Арендатор должен согласовать каждое решение с собственником объекта недвижимости. Особенно, если необходимость в улучшениях возникла уже после того, как был заключен арендный договор. Иначе никаких компенсаций по закону не предусмотрено.

Главное – не забыть, что капитальное обустройство помещения не входит в разряд неотделимых улучшений. Это условие меняется лишь в случае, если сами стороны предусмотрели другие варианты решений в договоре.

О том, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества вы узнаете из этого видео:

Улучшения: отделимые и не очень

Компании часто арендуют или сдают в аренду помещения, которые в процессе деятельности претерпевают ряд изменений — отделимых или неотделимых улучшений. Однако собственник помещения не всегда бывает рад этим изменениям. Расскажем о том, что собственнику и арендатору нужно знать о производимых улучшениях.

Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

Читать еще:  Этика делового общения

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества. Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его. При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура».

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст. 623 ГК РФ требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения. Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником. Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре. Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования. Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора. Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст. 256 НК РФ. В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества. Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.

Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.

По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Функции обеспечительного платежа при получении имущества в аренду

Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку. После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере ___________ в срок до ___. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за __________ месяц срока действия договора аренды».

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору. Например, организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на один год с 01.04.2014. Согласно условиям договора арендатор до 10.04.2014 перечисляет обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы — 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. Данная сумма будет зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения.

Необходимо учитывать, что при перечислении обеспечительного платежа арендатора ожидают определенные налоговые последствия.

При передаче арендодателем имущества арендатору право собственности на это имущество к арендатору не переходит, следовательно, такая передача имущества арендодателем и возврат его арендатором не является реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Соответственно, при получении и возврате арендованного имущества каких-либо последствий в налоговом учете арендатора не возникает.

Сумма перечисленного обеспечительного платежа, засчитываемого в счет будущей арендной платы, по сути, является предоплатой (авансом). Следовательно, при перечислении обеспечительного платежа при применении метода начисления расход в налоговом учете не признается (п. 14 ст. 270 НК РФ).

Сказанное в равной степени относится и к организациям, применяющим специальные режимы налогообложения, например, в виде упрощенной системы налогообложения (УСН; объект налогообложения — «доходы минус расходы»).

Так, при использовании кассового метода при УСН оплата является одним из условий для признания расхода. При этом оплатой признается прекращение встречного обязательства арендатора перед арендодателем по арендной плате (п. 3 ст. 273 НК РФ). На дату перечисления обеспечительного платежа встречного обязательства арендодателя перед арендатором нет. Поэтому при перечислении обеспечительного платежа при кассовом методе расход в налоговом учете также не возникает.

Что учитывается «за балансом»?

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды . При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Читать еще:  Сварка металлоконструкций

Объект основных средств, полученный организацией по договору аренды, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, согласованной сторонами и указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010)).

Предположим, что объект аренды оценен в 1 млн руб. В бухгалтерском учете будут отражены следующие проводки (табл. 1).

Таблица 1. Учет объекта аренды в бухгалтерском учете

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Учет неотделимых улучшений у арендатора и арендодателя

Арендаторы, пользующиеся на условиях долгосрочной аренды различным имуществом (прежде всего, недвижимостью), иногда совершают в него вложения. Это делается с расчетом приведения основных средств в более подходящее состояние для ведения бизнеса. Как правило, это производится путем выделения средств на реконструкцию (ремонт) производственных или офисных помещений, сооружение пристроек, дооснащение объектов недвижимости коммуникациями и пр. Все эти мероприятия называют улучшением имущества. Учет неотделимых улучшений у арендатора имеет некоторые нюансы, о которых мы расскажем в этом обзоре.

Трактовка понятия

Согласно ст. 623 ГК РФ, все улучшения, произведенные арендодателем в отношении арендуемого и не принадлежащего ему имущества, являются его собственностью. Установить какие-либо иные условия владения можно путем указания об этом в договоре аренды.

Если арендатор получил от своего арендодателя разрешение и инвестирует некоторые финансовые ресурсы для улучшения имущества, то он обладает правом требовать компенсации затрат. Соответственно, и наоборот, если неотделимые улучшения были выполнены в обход арендодателя, без его разрешения, то такая компенсация не предусматривается. Это правило можно изменить только посредством договора.

Неотделимые улучшения арендованного имущества отличаются от отделимых тем, что их не представляется возможным изъять или демонтировать, не причинив при этом повреждений или иного вреда имуществу.

В основном к таким относятся:

  • Усовершенствование эксплуатационно-технологических параметров оборудования.
  • Расширение функционального потенциала имущества.
  • Разного рода новые помещения и достройки объектов недвижимости.
  • Коммуникации связи и электрообеспечения и пр.

Довольно часто в бухучете арендатора возникает необходимость решить задачу, как с минимальными издержками для организации учесть данные вложения и снизить налоговые риски.

Содержание договора

Арендатору, перед тем как приступить к выполнению улучшений имущества, необходимо внимательно проанализировать содержание договора на предмет наличия в нем положений, касающихся неотделимых улучшений. В том случае, если такие пункты отсутствуют, но имеется условие арендодателя о том, что улучшения могут выполняться только с его письменного согласия, то лучшим решением будет получить такое согласие и только потом приступать к работам по улучшению имущества.

Нередко арендаторы попадают в такое положение, что получить согласие невозможно, в частности, если речь идет о федеральном имуществе, а для обеспечения нормальной работы компании они необходимы. Здесь очень важным является выбор наиболее оптимального варианта учета неотделимых улучшений, который станет для предпринимателя или организации наиболее выгодным. Рассмотрим конкретные примеры условий аренды и выполняемых на объектах улучшений, а также действующих для них правил учета.

Варианты учета

Бухучет предусматривает несколько способов учета неотделимых улучшений. Разница между ними определяется по двум основным критериям:

  • Имеется ли на их проведение согласие арендодателя.
  • Собирается ли он компенсировать арендатору затраты.

Если неотделимые улучшения произведены согласно договору, на их проведение получено согласие арендодателя и он не отказывается от компенсации затрат арендатора, то такие улучшения являются амортизируемым имуществом, о чем прямо говорится в ст. 256 НК РФ.

Учет у арендодателя должен осуществляться согласно ст. 258 НК РФ, которая говорит о том, что возмещаемые капвложения должен амортизировать арендодатель. Одним словом, он имеет возможность избежать снижения расходов, учитываемых для расчета налога на прибыль. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, арендатор в данном примере не будет собственником выполненных улучшений, они будут принадлежать арендодателю.

Важно! Если договор аренды предусматривает, что неотделимые улучшения подлежат компенсации по остаточной стоимости, то, пока срок полезного использования имущества не истек, их учет осуществляется в составе ОС арендодателя.

Арендодатель не собирается компенсировать расходы на улучшения имущества, но с их проведением согласен. В данном случае необходимо руководствоваться ст. 258 НК РФ, согласно которому капвложения, произведенные в виде неотделимых улучшений после получения арендатором разрешения от арендодателя, но при отсутствии его обязательств по возмещению, амортизируются арендатором.

Амортизация должна рассчитываться с 1-го числа месяца, который наступает за месяцем введения в строй неотделимых улучшений. Учет осуществляется на протяжении срока договора и рассчитывается на основе сумм амортизации, определяемых в зависимости от времени их полезного использования.

Неотделимые улучшения осуществлены, минуя получение разрешения арендодателя, но за счет вложений арендатора.

Существующее законодательство не содержит прямых запретов на выполнение улучшений без разрешения собственника имущества. Тем не менее арендатор должен четко понимать, что в этом случае рассчитывать на возмещение расходов ему не стоит.

Помимо этого, согласно ст. 622 ГК РФ, арендованное имущество по истечении срока аренды должно быть возвращено в состояние, которое оговорено в договоре. В противном случае арендодатель обладает правом требовать привести отданное во временное пользование имущество в тот вид, в котором оно было передано, с учетом амортизации и естественного износа.

Если организация примет все перечисленные затраты для расчета налога на прибыль, то это может привести ее к существенным налоговым рискам, т.к., в соответствии с законодательством, к амортизируемому имуществу можно отнести лишь такие капвложения в неотделимые улучшения, на выполнение которых было получено письменно разрешение (согласие) арендодателя.

Происхождение рисков в данной ситуации связано с тем, что, если затраты не учитываются при формировании базы налогообложения на прибыль, предпринимателям и организациями будет очень проблематично доказать налоговикам направление средств именно на проведение действий, облагаемых НДС.

Читать еще:  Внесение уставного капитала при открытии ООО

Имущественный налог

В соответствии с действующим законодательством, имущественный налог обязаны выплачивать арендодатели в том случае, когда выполненные ими неотделимые улучшения приняты на баланс как основные средства. Так, предусмотрено в Письме Минфина № 03-03-06/1/651, которое дает исчерпывающий перечень объектов. В бухучете они учитываются согласно требованиям ст. 378 и ст. 378.1 НК РФ, а сведения для формирования базы данных изложены в ПБУ 6/01. В частности, согласно этому документу, в ОС должны включаться все капвложения, направляемые на улучшения, а стоимость объекта, выбывающего из состава ОС или более не приносящего прибыли, должна быть списана с учета. То есть учет у арендатора должен производиться только до выбытия арендуемых ОС из пользования или истечения срока договора аренды.

Нормативные акты допускают, что под фактом выбытия также понимается возмещение средств, направленных арендатором на производство улучшений (кроме случаев, когда такая компенсация осуществляется за счет включения ее в сумму арендной платы).

Объекты, принимаемые к бухучету как ОС, учитываются в качестве внеоборотных активов на счете 08. Начальную стоимость капвложений в объекты аренды необходимо списывать с этого счета в дебет счета 01 «Основные средства». Поэтому произведенные за счет ресурсов арендатора улучшения на объекте, относящемся к ОС, должны учитываться до истечения срока действия арендного договора. Кроме того, они должны быть учтены при формировании базы данных для расчета имущественного налога организаций.

Этот налог не уплачивается, если затраты арендатора полностью компенсированы еще до начала эксплуатации улучшений.

Как в бухгалтерском учете арендатора отражаются операции по созданию и передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества

Порядок отражения в бухучете операций по созданию арендатором и передаче арендодателю неотделимых улучшений зависит от обстоятельств ситуации: неотделимые улучшения передаются сразу или после окончания аренды, расходы на создание компенсируются арендодателем или нет, ниже рассмотрен порядок для указанных случаев.

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Неотделимые улучшения — улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить без вреда для него (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 1 ст. 622, ст. 623 ГК РФ).

У арендатора бухгалтерский учет неотделимых улучшений зависит от следующих факторов:

  • от способа создания неотделимых улучшений (подрядного или хозяйственного);
  • того, когда переданы неотделимые улучшения арендодателю (сразу после их завершения или позднее — по окончании срока действия договора аренды вместе с возвращаемым арендуемым имуществом);
  • согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений (возмещается их стоимость арендодателем или нет).

Возмещение арендодателем затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества производится в следующем порядке (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ):

  • стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено этим договором;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается арендатору, если иное не предусмотрено законом.

Форма возмещения может быть предусмотрена договором аренды: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Создание неотделимых улучшений арендатором

Создание неотделимых улучшений арендатором возможно с привлечением и без привлечения подрядной организации.

Фактические затраты (без НДС) на создание неотделимых улучшений учитываются арендатором в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08.

В бухгалтерском учете законченные капитальные вложения в арендованное имущество (стоимость неотделимых улучшений) арендатор учитывает в качестве отдельного объекта основных средств, если их стоимость — более 40 000 руб. (иного лимита, установленного учетной политикой организации) и срок полезного использования — более 12 месяцев, до их выбытия (п. п. 4, 5, 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее — ПБУ 6/01), п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания)).

Капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, и открывается отдельная инвентарная карточка, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора (п. 35 Методических указаний).

Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления при линейном способе начисления амортизации начисляются ежемесячно исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств с учетом срока полезного использования, установленного организацией при принятии данного объекта к бухгалтерскому учету (п. п. 18, 19, 20 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимых улучшений в арендованный объект основных средств устанавливается исходя из ограничений использования данного объекта арендатором, в частности исходя из оставшегося срока аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).

Начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия к бухгалтерскому учету капитальных вложений в качестве объекта основных средств, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо его списания с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01). В частности, полное погашение стоимости неотделимых улучшений может произойти в месяце возврата арендованного имущества арендодателю.

Ежемесячные амортизационные отчисления по неотделимым улучшениям в арендованное имущество признаются в бухгалтерском учете арендатора расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 8, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н (далее — ПБУ 10/99)).

При создании неотделимых улучшений арендованного имущества в бухгалтерском учете арендатора делаются следующие записи (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н):

  • Дебет 08 Кредит 10 (07, 23, 25, 26, 60, 69, 76, 70 и др.) — отражены затраты, связанные с производством неотделимых улучшений (при хозяйственном способе);
  • Дебет 08 (07) Кредит 60 — отражена стоимость подрядных работ по производству неотделимых улучшений на основании акта приемки-сдачи выполненных подрядных работ (при подрядном способе);
  • Дебет 19 Кредит 60 — отражен НДС, предъявленный подрядчиком, выполняющим работы по созданию неотделимых улучшений, и поставщиками материалов на основании счета-фактуры;
  • Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19 — сумма «входного» НДС принята к вычету на основании счета-фактуры подрядчика (поставщика материалов);
  • Дебет 60 Кредит 51 — оплачены подрядные работы, стоимость материалов на основании выписки банка по расчетному счету.

Передача неотделимых улучшений арендодателю

Передача неотделимых улучшений арендодателю может быть произведена как сразу после окончания работ по их созданию, так и после окончания срока договора аренды.

В первом случае на дату такой передачи затраты по законченным капитальным вложениям в неотделимые улучшения, возмещаемые арендодателем, списываются с кредита счета 08 в дебет счета 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений» (п. 35 Методических указаний).

Во втором случае по окончании срока аренды арендатор возвращает арендодателю арендованное имущество с неотделимыми улучшениями.

Сумму амортизации, начисленную по выбывающим неотделимым улучшениям, арендатор списывает со счета 02 «Амортизация основных средств» в кредит счета 01 на дату возврата арендованного имущества арендодателю.

Выбытие неотделимых улучшений на дату окончания срока договора аренды учитывается как выбытие основных средств с отражением доходов и расходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п. п. 29, 31 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, п. п. 6, 6.1, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), п. 11 ПБУ 10/99).

В качестве прочего дохода от такого выбытия признается сумма полученного от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, а в качестве прочего расхода — недоамортизированный остаток первоначальной стоимости неотделимых улучшений (при его наличии).

По общему правилу остаточная стоимость выбывающего объекта признается прочим расходом организации (п. 11 ПБУ 10/99). Но если полное погашение стоимости неотделимых улучшений произошло в месяце возврата арендованного имущества арендодателю, то у арендатора на дату передачи неотделимых улучшений арендодателю отсутствуют расходы в виде остаточной стоимости таких капитальных вложений.

Неотделимые улучшения со сроком полезного использования свыше 12 месяцев и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 руб. за единицу могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов (п. п. 4, 5 ПБУ 6/01). В таком случае их стоимость списывается на соответствующие счета учета затрат на производство в момент передачи в эксплуатацию (п. 93 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных Приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н).

В рассмотренном выше порядке стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество учитывают арендаторы, начавшие согласно принятой учетной политике досрочное применение Федерального стандарта бухгалтерского учета 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н (п. 48, разд. II ФСБУ 25/2018).

Неотделимые улучшения возмещаются

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций, когда в договоре аренды предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений сразу по окончании работ:

  • Дебет 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», Кредит 08 — списаны затраты по законченным капитальным вложениям в неотделимые улучшения, компенсируемые арендодателем (п. 35 Методических указаний);
  • Дебет 76 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС», — начислен НДС со стоимости переданных неотделимых улучшений;
  • Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», — получено от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений
  • Дебет 76, субсчет «Расчеты по арендной плате», Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», — стоимость неотделимых улучшений зачтена в счет погашения арендной платы.

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций, когда согласно договору аренды неотделимые улучшения возмещаются и передаются арендодателю по окончании срока договора аренды:

  • Дебет 01 Кредит 08 — неотделимые улучшения отражены в составе основных средств арендатора на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств, инвентарной карточки учета объекта основных средств;
  • Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 02 — начислена ежемесячная амортизация по неотделимым улучшениям на основании бухгалтерской справки-расчета до выбытия объекта;
  • Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана амортизация, начисленная по неотделимым улучшениям, на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств;
  • Дебет 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», Кредит 91-1 — стоимость возмещаемых неотделимых улучшений отражена в составе прочих доходов;
  • Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС», — начислен НДС на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю;
  • Дебет 91-2 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана остаточная стоимость неотделимых улучшений;
  • Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению стоимости неотделимых улучшений», — получено от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения не возмещаются

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций, когда арендатор передает неотделимые улучшения по окончании срока договора аренды и арендодатель не компенсирует их стоимость:

  • Дебет 01 Кредит 08 — неотделимые улучшения отражены в составе основных средств арендатора на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств, инвентарной карточки учета объекта основных средств;
  • Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 02 — начислена ежемесячная амортизация по неотделимым улучшениям на основании бухгалтерской справки-расчета до выбытия объекта;
  • Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана амортизация, начисленная по неотделимым улучшениям, на основании акта о приеме-передаче объекта основных средств на дату выбытия объекта;
  • Дебет 91-2 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств», — списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений;
  • Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС», — начислен НДС при передаче некомпенсируемых неотделимых улучшений арендодателю на основании счета-фактуры.

Е.В. Орлова
Начальник отдела аудита
ООО «ПАРТИ»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector